Construcciones clandestinas :

Es lamentablemente frecuente que algunos consorcistas procedan a construir obras, cerrar patios internos, y otras conductas que afectan a vecinos en particular y a todo el consorcio en general.

Este tipo de obras, realizadas por lo general sin consentimiento de los otros copropietarios ni aviso a los organismos municipales correspondientes, constituyen una flagrante y grosera violación a la Ley 13.512 y pueden ser atacadas judicialmente, llegándose a la destrucción total de las mismas en caso de no arrribarse a un acuerdo previo.

En el caso que nos ocupa, la Sra. R.L., en su carácter de poseedora y propietaria del departamento Nº 2, interpuso un interdicto de obra nueva contra su vecino del departamento Nº 1, Sr. G.M. Debe hacerse notar que dicho inmueble dividido en propiedad horizontal se compone Exclusivamente de cuatro unidades de vivienda, todas ellas en la planta baja. Señala la actora que el accionado es propietario de la unidad Nº 1 y que, no obstante no contar con autorización de los otros copropietarios del edificio, empezó a construir en el patio común de su uso exclusivo una habitación de aproximadamente 1,50 mts. x 2,60 mts., consignado que dicha obra, además de ser violatoria de la Ley 13.512, afecta directamente la unidad de su propiedad, turbandole groseramente su posesión, dado que una de las paredes de la obra nueva está construida a sólo 40 cms. aproximadamente de la única ventana de su comedor, obstruyendo totalmente la ventilación y la luz.

Expresa la actora que realizó múltiples gestiones ante la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires para lograr que no se continúe con la obra clandestina, efectuando las pertinentes denuncias e intimando mediante carta documento a la demandada para que cesara la obra y destruyera íntegramente lo construido ( se adjuntan cartas documento, actas de constatación y actas de las inspecciones municipales realizadas ).  Que frente a la negativa de la demandada a cesar en la obra nueva, se ve en la necesidad de iniciar este interdicto para obtener la destrucción de lo construido, en cuanto dicha construcción ha dejado "encerrada" en tal forma su vivienda que la habitabilidad de su unidad, en la que vive con su hija, se torna insoportable. Hasta aquí las pretensiones de la actora.

Ante esto, el demandado discute acerca de la vía elegida por la actora por estar la construcción casi terminada cuando se inició la acción, no cumpliéndose con el requisito previsto en el art. 619, 2do. pórrafo del C. P. N. (conf. Ley 22.434 ) y arts. 24 98-2499 del Código Civil en cuanto es necesario que la obra se "comience a construir".  Asimismo, la demandada sostiene que no existe tal perturbacion en la posesión de la actora y que su pretensión resulta abusiva. A continuación, transcribiremos los considerandos y el fallo recaído en estas actuaciones: "Así planteadas las principales cuestiones controvertidas, corresponde examinar la prueba conducente producida para dilucidar si existen elementos de entidad suficiente que tornen procedente el progreso del interdicto intentado. En este sentido, y en lo concerniente al "estado de avance de la obra" , cabe destacar que la accionante, desde el primer momento en que el demandado comenzó la obra, intentó por todos los medios que esta fuera paralizada, ello es así conforme surge de la denuncia formulada oportunamente ante la Municipalidad de Bs. As. y diligencias posteriores realizadas por los órganos de contralor del municipio, conforme luce en los expedientes municipales traídos como prueba.

Asimismo, la propia accionada reconoce la recepción de una carta documento obrante a fs. 5, en donde la actora de manera clara y concreta lo intima a cesar su obra nueva, procediendo a destruir la pared construída frente a la ventana de su vivienda. Lo precedentemente reseñado pone de manifiesto que, si bien al interponerse el presente interdicto la obra estaba considerablemente avanzada, no puede estimarse que dicha demora resultara culpabilidad de la actora, habida cuenta que la propia municipalidad había ordenado la paralizacón de las obras y luego dispuso la clausura.

Que, por lo demás, no puede pasar inadvertido que para interponer cualquier interdicto es necesario contar con elementos probatorios que acrediten su pretensión. En este aspecto, la actora, antes de promover el interdicto, realiza un acta de constatación notarial, con fotografías referidas a la obra que agrega como prueba documental. En dicha acta se advierte que la pared en cuestión, que se construye a escasos 40 cm. de la ventana de la actora, está todavía sin revocar y que delimita una habitación con techo de teja, la que se encuentra en proceso de terminación.
Las gestiones arriba referidas ponen de manifiesto que la actora fué en todo momento diligente para impedir la continuación de la obra, razón por la cual estimo injusto que si la obra continuó su avance por causas no imputables a la actora y durante el breve lapso que necesitó para munirse de elementos probatorios que sustentaran su acción, puedan estas contigencias impedir concretamente la promoción del interdicto.

Sentado lo anterior, procede entonces evaluar si la construcción realizada por la accionada efectivamente perturba de una manera grave los derechos de la demandante. En lo concerniente a este punto, existen a mi juicio elementos probatorios de suficiente entidad para concluir que la construcción realizada, por la demandada en un patio solar, de su uso exclusivo pero de propiedad común, afecta y perturba de una manera grave la propiedad de la actora.

Ello pudo ser constatado personalmente por el suscripto en la oportunidad de realizar una inspección ocular en el inmueble, y es reafirmado de manera coincidente por los testimonios de V.P. y H.F., ambos copropietarios del inmueble, quienes señalan que la pared levantada se encuentra aproximadamente a 40 cm. de la ventana de la actora, y "que es indudable que le saca luz y aire, ya que las únicas ventilaciones que tiene la actora son las ventanas que dan al patio del departamento del demandado"

En razón de lo reseñado, y fotografías acompañadas al acta notarial, que muestran claramente como afecta la construcción realizada por el demandado, la luminosidad y ventilación de la propiedad de la actora, resultando, además, dicha construcción realizada sin el consentimiento de los demás copropietarios y violatoria de las disposiciones de la ley 13.512, en sus arts. 3, 6, y 7, procede hacer lugar a la acción intentada y ordenar al accionado a la destrucción de lo construído, restituyendo las cosas al estado anterior a la obra nueva, con costas, todo ello en un plazo de 30 días corridos, bajo apercibimiento de astreintes por cada día de demora".

Dr. Julio C. Pugliese Dr. Rodolfo N. Tardino